כותרת לבלוג

בלוג ייעוץ משכנתא - שאלות, תשובות וחדשות

כל השאלות שמעניינות אתכם בתחום ייעוץ המשכנתאות שלא העזתם לשאול ו/או לא היה לכם את מי לשאול או שהנכם מעוניינים לקבל חוות דעת מקצועית נוספת.


יום ראשון, 7 ביולי 2013

מחירי הדירות והמשכנתאות משנת 2003 לעומת שנת 2013

מחירי הדירות עלו בעשור האחרון בקרוב ל-50%, כמות עסקאות הנדל"ן הכפילה את עצמה והיקף המשכנתאות יותר מהכפיל את עצמו עקב גידול בכמות עסקאות הנדל"ן ועליה בהיקף המשכנתא הממוצעת של כ-50% לכ-600,000 ₪ ללווה.

עם הגידול במחירי הדירות והיקף המשכנתא השכר במשק בעשור האחרון עלה בכ-22% וכך גם גובה ההחזר החודשי הממוצע של משכנתא ממוצעת.

אז למה בכל זאת כולם בלחץ ומתריעים על בועת נדל"ן ומצוקת דיור ועליה בנטל החודשי וכו'...
ראשית יש לקחת בערבון מוגבל מאמרים או דיונים בנושא על ידי גורמים אינטרסנטים להם יש אינטרס כזה או אחר לצורך קידום העסק שלהם או האג'נדה שלהם.

שנית, בואו נכנס מעט (אך לא יותר מדי כדי לא להעמיס עליכם נתונים) וננתח את מה שקרה:

  1. א. מחירי הדירות עלו בכ-50% וכך גם המשכנתא. לדוגמא במקרה של רכישת דירה לפני כעשור ב-800,000 ₪ ומשכנתא ממוצעת של 400,000 ₪ מביאים הלווים הון עצמי של 400,000 ש"ח ואילו במצב היום על דירה בשווי 1.2 מיליון ש"ח ומשכנתא של 600,000 ש"ח ההון העצמי מגיע ל-600,000 ₪.
  2. השכר עלה בכ-22% וגם ההחזר החודשי על המשכנתא באותו שיעור, אך לפני כעשור הריבית הממוצעת על המשכנתאות עמדה על 5% ואילו היום עומדת על 2%. בנתונים אלו גם אז וגם היום ההחזר החודשי של המשכנתא עומד על כשליש מההכנסות החודשיות אך במידה והריבית במשק תעלה ל-4% ומחירי הדירות ישארו ללא שינוי, ההחזר החודשי של המשכנתא יעמוד על 45% בקירוב, מסך ההכנסה של משק הבית.
  3. ככל שאנו מדברים על נכס יקר יותר כך גדל פער ההון העצמי אותו אנו נדרשים להשיג אז לעומת היום וככל שסכום המשכנתא גדל, גם רמת הסיכון של המשכנתא גדלה במקרה של עליית ריביות.
  4. באזורי ביקוש במרכז הארץ הייתה עליה גבוהה יותר במחירי הדירות וכך זוגות מסוימים נאלצו לעבור לאזורים מרוחקים יותר מתל אביב כגון יבנה, אשקלון על מנת שיוכלו לרכוש דירה מתאימה ליכולת הפיננסית שלהם.
  5. דבר נוסף, במקרה של צניחה במחירי הדירות, בנקים שהלוו משכנתאות במימון גבוה-יהיו חשופים לסיכון במקרה של אי תשלום המשכנתא ועלולים למצוא את עצמם עם חוסר בביטחונות.


איזה יתרונות בכל זאת ישנם היום שלא היו לפני עשור: היום בעידן האינטרנט המידע גם בתחום המשכנתאות הרבה יותר זמין לנו, ישנם פורומים בהם ניתן לקבל ייעוץ ראשוני כולל סדרי גודל של ריביות בבנקים השונים, ישנם חברות ייעוץ משכנתאות המציעות ליווי מלא כולל בניית תמהיל משכנתא ומכרז ריביות בין הבנקים.

תחום ייעוץ משכנתאות על ידי חברות ייעוץ משכנתאות אובייקטיביות הוא תחום שפרח בעשור האחרון, מכיוון שהתחום עדיין לא מפוקח, מסתובבים בשוק גם יועצים שאינם מספיק מקצועיים וחלקם גם גובים שכר טרחה שאינו פרופורציונאלי לשוק, אך יחד עם זאת כאשר פונים לחברה מסודרת ומקצועית, ניתן לקבל ערך מוסף משמעותי שלא היה קיים בעבר ע"י ייעוץ בבחירת מסלולים נכונים, הצגת לוחות סילוקין החוזים את העלות הכוללת וההחזרים החודשיים העתידים, מכרזי ריביות ועוד.

מסלולים בהווה ומסלולים בעתיד...


היום גם ישנם מסלולי משכנתא רבים ואטרקטיביים אשר לא היו לפני 10 שנים כגון: הלוואת פריים ומק"מ עד 30 שנים, ריבית קבועה לא צמודה עד 30 שנים ובריביות אטרקטיביות במיוחד, ריבית משתנה כל 5 או 10 שנים לא צמודה, מסלולי מט"ח דולר אירו ואפילו יין יפני.

ומה צופן לנו העתיד הקרוב עד סוף שנת 2014? תשובה מדויקת נוכל לתת לכם בתחילת שנת 2015... התחזית הכללית מדברת על יציבות יחסית במחירים ועלייה קלה בגובה הריבית במשק. יחד עם זאת מחירי הדירות תלויים גם במדיניות הממשלה, האם תפשיר עתודות קרקע בעתיד הקרוב ותקצר את הביורוקרטיה הנדרשת להקמת פרויקטים ותקדם פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.

לבנק ישראל ישנו אינטרס שלא תהיה ירידה חדה במחירי הדיור תוך פרק זמן קצר על מנת לא לפרוע ביציבות של הבנקים אשר הלוו סכומי כסף גבוהים באחוזי מימון גבוהים ומסיבה זאת גם החליט בנק ישראל בשנים האחרונות להתערב בשוק המשכנתאות ולהגביל את השימוש במסלולים בריבית משתנה והגביל את אחוזי המימון הניתנים למשכנתא וזאת כדי להיות מוכנים למקרה בו מחירי הדירות יצנחו והריביות במשק יעלו.