כותרת לבלוג

בלוג ייעוץ משכנתא - שאלות, תשובות וחדשות

כל השאלות שמעניינות אתכם בתחום ייעוץ המשכנתאות שלא העזתם לשאול ו/או לא היה לכם את מי לשאול או שהנכם מעוניינים לקבל חוות דעת מקצועית נוספת.


יום שני, 10 ביוני 2013

מי צריך לקחת ייעוץ משכנתא?

ראשית לפני שנענה על השאלה מי צריך לקחת ייעוץ משכנתא עלינו להבין מה הוא ייעוץ משכנתא? ומי הוא יועץ משכנתאות?


בבואנו לקחת משכנתא עלינו לבצע מספר מהלכים: ראשית עלינו לפנות לבנק או מספר בנקים למשכנתאות (אם באופן עצמאי ואם בעזרת חברת ייעוץ משכנתאות), לצורך הגשת הבקשה וקבלת אישור עקרוני למשכנתא, לאחר מכן עלינו לבחור תמהיל משכנתא רצוי, לנהל מו"מ עם הבנקים על הריביות, לחתום בבנק הנבחר ולבצע את כל ההליך הבירוקראטי הדרוש עד לקבלת הכסף...כמובן שכל התהליך מלווה באיסוף והמצאת מסמכים רבים.

מכיוון שהליך המשכנתא הינו הליך מורכב, קיים צורך לבצע הליך זה בעזרת יועץ משכנתאות אשר בקיא בהליך ייעוץ משכנתא וביצוע המשכנתא, מעודכן בנהלים והתנאים למשכנתא אשר משתנים כל הזמן, ואשר יחתים אתכם על הטפסים הרלוונטיים, ינחה ויילווה אתכם בכל שלב ושלב של ההליך. למעשה אין עדיין דרך לקחת משכנתא דרך האינטרנט או דרך פקיד שאינו מתמחה במשכנתאות אשר מלווה את התהליך ומסביר את המהות שלו.

אחרי שהבנו מה הוא ייעוץ משכנתא ומה תפקידו של היועץ, באפשרותנו לבחור באחת מ-2 אופציות:

א. שימוש ביועץ משכנתאות של הבנקים למשכנתאות – "בחינם"
ב. שימוש ביועץ משכנתאות חיצוני ואובייקטיבי תמורת תשלום שכר טרחה.

בשנים האחרונות גדלה המודעות בצורך של הפרדה בין הגורם בעל האינטרס אשר את שירותיו אנו דורשים לבין הגורם החיצוני נטול האינטרס אשר מייעץ לנו כיצד לפעול מול אותו גורם.

דוגמא בולטת לכך היא רפורמת בכר, הרפורמה הוצעה בעקבות ניגוד עניינים בבנקים שכן מצד אחד הם הגוף המייעץ ללקוח לגבי ההשקעות המומלצות לו ומצד שני חלק מאפיקי ההשקעה שייכים לבנקים באופן מלא או חלקי. ההנחה היא שיועצי ההשקעות של הבנק לא יוכלו לייצג גם את הלקוח אשר מעוניין בהשקעה משתלמת וגם את האינטרס של הבנק המעסיק אותם. הרפורמה חייבה את הבנקים למכור את קופות הגמל וקרנות הנאמנות שברשותם.

ישנם תחומים נוספים כגון חברות למימוש זכויות רפואיות הפועלות לקבל פיצוי כספי מביטוח לאומי ומס הכנסה לטובת הלקוחות שלהם או תחומים רבים נוספים עליהם לא נרחיב כעת.

הפרדת ייעוץ משכנתא מהבנק עדיין לא הוסדר בחקיקה אך כעת בהחלט אפשר להבין את ניגוד העניינים בין יועץ בעל אינטרס לבין יועץ חיצוני ואובייקטיבי. עכשיו אתם גם יכולים להבין מדוע ציינו כי שימוש ביועץ המשכנתאות בבנק הוא "בחינם" (במרכאות) – אמנם הייעוץ נעשה לכאורה ללא תשלום אך בפועל אנחנו משלמים לבנק דמי פתיחת תיק (כמה אלפי שקלים) ועשרות אלפי שקלים בגין בחירת מסלולי משכנתא כאלו ואחרים, ריביות והצמודות אשר הוכתבו ע"י הבנק עצמו (בפיקוח שלהם בלבד וללא בחינה של איש מקצוע נטרלי).

כאשר אנו שוכרים את שירותיו של יועץ משכנתאות מהימן, מקצועי ואובייקטיבי, באפשרותנו לחסוך את עלות הייעוץ ואף להרוויח ממנו כבר תוך פרק זמן קצר מאוד (ע"י השגת הנחה בעמלת פתיחת תיק ובחירת מסלולי משכנתא וריביות משתלמות) ותוך פרק זמן ארוך יותר אף להרוויח עשרות ומאות אלפי שקלים.

גם בבנקים מבינים בשנים האחרונות את הצורך של הלקוחות בייעוץ משכנתא אמיתי ואובייקטיבי אך בהיעדר חקיקה מחייבת בנושא, הבנקים כמובן לא יפעלו לעודד שירות זה שכן הוא מנוגד לאינטרסים שלהם אם כי במידה מסוימת הם מבינים כי אי אפשר להתעלם מהצורך בחברות ייעוץ משכנתאות ומה גם שהבנק אף נהנה לעבוד ישירות מול אנשי מקצוע חיצוניים אשר מדברים את שפתו מבלי לבזבז אנרגיות על הסברת התהליך לאדם הפשוט אשר אינו מתמצא בתהליך הסבוך.

ייעוץ משכנתא חיצוני יכול לחסוך לכם כסף וזמן רב וגם להוריד מכם את כל כאב הראש הכרוך בכך, חשוב לדעת שגם כאן כדאי לעשות סקר בין מספר חברות ייעוץ ולבחור את החברה אשר נותנת את התמורה המלאה לתשלום שהיא גובה (מחיר לעומת היקף השירות, מקצועיות והוגנות), ייעוץ שאינו מספיק מקצועי לעיתים גם יכול להסב נזק כספי או לגרום לאי עמידה בלוחות זמנים נדרשים.

למעשה כמעט כל נוטל משכנתא יוכל להפיק תועלת כזאת או אחרת ע"י לקיחת ייעוץ משכנתא כאמור הן בבניית תמהיל חכם אשר עשוי לחסוך כסף, הן בניצול כוח המיקוח של היועץ להשגת ריביות נמוכות והן בחסכון בזמן והורדת כאב הראש הכרוך בטיפול במשכנתא והכל בתנאי שהייעוץ ניתן במחיר הוגן.