כותרת לבלוג

בלוג ייעוץ משכנתא - שאלות, תשובות וחדשות

כל השאלות שמעניינות אתכם בתחום ייעוץ המשכנתאות שלא העזתם לשאול ו/או לא היה לכם את מי לשאול או שהנכם מעוניינים לקבל חוות דעת מקצועית נוספת.


יום רביעי, 24 ביולי 2013

משכנתא, האם כדאי להתאמץ ולשלם יותר?

רבים אינם מקדישים מספיק תשומת לב לגובה ההחזר החודשי הנבחר של המשכנתא. כלל האצבע בבנקים מדבר על החזר חודשי של עד שליש מההכנסות נטו ושמרנים יותר מדברים על החזר חודשי שנע סביב 25%-20% מההכנסה הפנויה.


יחד עם זאת, ברוב המקומות אין התייחסות לפרופורציה בין סכום ההלוואה לפריסת השנים וההחזר החודשי המתאים.



למה הכוונה?

ניקח לדוגמא זוג שמרוויח 11,000 ₪ נטו ולוקח משכנתא ממוצעת של 600,000 ₪.
הזוג מבקש לפרוס את המשכנתא לתקופה של 30 שנים כך שההחזר החודשי יעמוד על 2,200 ₪ (20% מההכנסה הפנויה) לעומת זאת אם הזוג יפרוס את המשכנתא ל-25 שנים ההחזר החודשי יעמוד על 2,500 ₪ (22% מההכנסה הפנויה) עליה של 300 ₪ בלבד בהחזר החודשי אך חסכון של 130 אלף ₪ בעלות המצטברת של המשכנתא. זהו מקרה מובהק בו ללקוחות כדאי להתאמץ מעט יותר בשביל לחסוך המון ורוב הלקוחות אינם מועדים לכך.

לעומת זאת ניקח מקרה אחר של זוג המרוויח 27,000 ₪ נטו ולוקח את אותה משכנתא של 600,000 ₪.
הזוג מבקש לפרוס את המשכנתא לתקופה של 10 שנים כך שההחזר החודשי יעמוד על 5,400 (20% מההכנסה הפנויה)
לעומת זאת אם הזוג יקצר את את המשכנתא ל-5 שנים, ההחזר החודשי יעמוד 10,400ש"ח (38% מההכנסה הפנויה)
עליה של 6,000 ₪ בהחזר החודשי! וחסכון של 67 אש"ח בלבד בעלות הכוללת.

ניתן לראות בהבדל בין המקרים כי קיצור שנים בטווח הארוך מגדיל מעט את ההחזר החודשי אך חוסך הרבה ואילו בטווחים הקצרים העליה בהחזר החודשי עקב קיצור שנים היא משמעותית והחיסכון קטן ביחס להשקעה.

המסקנה המתבקשת כאן היא שלא כדאי להסתכל באופן יבש רק על גובה ההחזר החודשי לעומת ההכנסות אלא כדאי לבחון את הרגישות של ההחזר החודשי לקיצור שנים וחסכון כספי.

מקרה נוסף אשר בו נעשות טעויות רבות הינו מקרה של דירה להשקעה – רבים אשר רוכשים דירה להשקעה, מבקשים לפרוס את המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה שווה לגובה השכירות או נמוך מגובה השכירות על מנת ש"ירוויחו" הפרשי שכירות ויצרו לעצמם מקור הכנסה נוסף בטווח המיידי.

מה שאנו רוצים להמחיש לכם הוא כי לגובה השכירות אין בהכרח קשר לגובה ההחזר החודשי אשר עלינו לקבוע במשכנתא.

ונעבור לדוגמא:

זוג שלקח משכנתא של 300,000 ₪ בעבור דירה שמושכרת ב-3,100 ₪ לחודש, הזוג החליט לקחת את המשכנתא ל-30 שנים בהחזר חודשי של 1,600 ₪ לחודש על מנת "להרוויח" הפרשי שכירות של 1,500 ₪ לחודש.

בוא נראה מה קרה בתום 30 שנים: הזוג "הרוויח" 540,000 ₪ ב-30 שנים מהפרשי השכירות (1500 ₪ כפול 360 חודשים) אך הפסיד על תשלומי המשכנתא 580,000 ₪ כך שבסך הכל יצא בהפסד של 40,000 ₪ (בהנחה שהריבית, השכירות וערך הדירה קבועים)

לעומת זאת אם הזוג היה מחליט לקחת את ההלוואה ל-7 שנים, היה מחזיר בחודש 4,000 ₪ ו"מפסיד" כל חודש במשך 7 שנים 900 ₪ ובסך הכל 75,600 ₪ אך מרוויח לעוד 23 שנים 3,100 ₪ של שכירות ללא משכנתא ובסך הכל 855,600 ₪ ובניכוי ההפסד ב-7 השנים הראשנות סך שך 780,000 ₪ רווח. עלות המשכנתא לתקופה של 7 שנים הנה 333,000 ₪ בלבד כך שהרווח מתשלומי השכירות בניכוי תשלומי המשכנתא הינו 447,000 ₪ (שוב בהנחת ריבית, שכירות וערך דירה קבועים)

לסיכום, אנו רואים כי לפריסת השנים וקביעת גובה ההחזרים החודשים יש לעיתים ערך מהותי בחישוב העלות הכוללת של העסקה ולכן יש להקדיש להם מחשבה מרובה מעבר לריבית על ההלוואה (וכמובן גם לתמהיל המשכנתא הנבחר).
החזר חודשי נמוך אומנם נותן פיתרון קצר טווח שיוצר השליה שיש לנו כסף אך לרוב אינו כלכלי לטווח הארוך, יש למצוא את האיזון הנכון בין השכר שלנו לבין סכום ההלוואה ופריסת השנים המתאימה.

מוזמנים לבקר באתר שלנו: קשבורד - ייעוץ משכנתאות ואם גם אתם רוצים לבדוק חישוב החזר משכנתא בצורה חכמה, השתמשו במחשבון שלנו למשכנתא או צרו איתנו קשר